翰姆分享 - 商业街运营要点

产业园区作为区域经济的龙头如何发展？

产业园，工业园，产业园发展

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01 |商业街的建设是在政府推动下的市场行为，开发商必须考虑它的赢利模式在哪里？

02 |该城市的人口规模、消费能力和消费水平决定了其能否支撑起大规模商业街的消费？

03 |项目是销售还是长期经营？如果是销售，谁能有能力消化？如果是经营，开发商是否有能力管理或经营？出租是否有资金作为长期保证？

04 |对综合性商业街经营业态和服务业种如何组合设计？各种业态的配比比例如何？……

01 | 功能全 现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展综合功能和几十种业种。

02 | 品种多 如北京的王府井、上海南京路和苏州的观前街不仅是中国品牌的窗口也是国际的展台。

有两种不好的倾向：

一是推倒重来  

在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸，用现代商场排挤，用欧美情调代替民族特色。

二是仿古

许多城市将以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商业街，如天津，从80年代的古文化街、南市食品街，到现在的鼓楼商业街，仿古风十分盛行。

对于新建商业街而言，

比较突出的问题是开发和经营的利益问题。

中国房地产商的赢利模式仍停留在“开发—销售—再开发”阶段，这与美国、香港等地的“长期出租经营”的地产赢利模式不同。

商业街要取得成功，开发商必须把握好以下几点：

01 | 确定赢利模式在哪里

大型的商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，主力店小则几千平方米，大则四、五万平方米。

开发商介入商业街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报。

02 | 专业的建筑规划和市场顾问支持

在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。

03 | 提前组合主力店

现代商业街是商店聚集之地，如果出现重复经营、雷同定位的情况，就会影响整个商业街优势的发挥，动摇商业街内企业的自身生存。

商家错位经营，各有特色，优势互补，才能获得了自己的生存空间。

商业街业态组合还是有规律可循的，有些业态是必不可少的、必备的，如：

01 | 百货业

在大型商业街他是必须存在的业态，是商业街的主力店，经历了90年代末商场倒闭年洗礼的百货，目前也在进行新一轮的调整，卖品牌、卖时尚、卖服务是它们发展的方向。

02 | 专卖店和专营店

在综合性的商业街，大型专营店也是业态组合中重点引进的业态。专卖店是商业街上永远的风景，也是渲染商业气氛的招牌，她们是商业街上永远的附属品，不具备聚客效应。

03 | 餐饮业

你逛了整天的商业街，可能没有购物，不可能没有消费，如果有消费肯定是吃饭，餐饮在商业街的比例正在呈上升趋势。

04 | 娱乐业

娱乐业目前正以迅猛的势头发展，特别是网吧、量贩式KTV、梦幻电影城等新型娱乐业种，成为商业街成功的重要砝码。

选择和组合业态的方法非常重要，除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外，目前的商业街运营基本上是市场化行为，通过经济手段调节，如充分利用城市的级差地租去调整经营业态。