1. 需求分析：电商、餐饮、医药是冷链物流金字塔顶端
随着人民群众日益增长的消费、健康需求以及电商渗透率提升的零售发展趋势，冷链物流也处于中高速发展阶段：过去五年冷链物流复合增长率为12.5%，预计至2025年冷链物流行业规模可达5500亿元人民币，其中冷链运输占比40%，冷库仓储服务占比30%。
冷库的发展受到消费需求和政策鼓励双重驱动，从建造标准和业务属性来看，冷库为高标仓服务的一个业务分支：1）层高、消防、信息化管理标准等方面与高标仓相似，且由于建造成本高，对货量和产能利用率的要求更高；2）从冷库的服务对象看，冷链物流下游需求以食品和医药为主，食品冷链占比接近90%，是冷链物流*主要的应用；医药冷链占比10%。
食品冷链又可细分为工业品和农产品，其中工业品包括餐饮连锁制品、乳制品、快消品等，而农产品包括肉类、水产、蔬菜、瓜果等。随着生鲜、乳制品、预制食品电商渗透率逐渐提升，对冷库存储、分拨、配送和加工的需求也逐步提升。
医药冷链和食品冷链服务有非常大的区别：医药冷链行业监管严格，门槛高，需要取得医药冷链服务相关资质，还需要一定的客户基础支撑业务的获取。其服务品类包括疫苗类、注射针剂、酊剂、口服药品、外用药品、血制品等需要低温条件下储存和运输的药品。
2. 冷库的主要类型：功能型冷库更受投资追捧
按冷库温区分布主要分为冷冻库（-18℃以下）、冷藏库（0-10℃）、恒温库。冷冻库比占比高达70%，是冷库的主要温区，主要用于存储冷冻食品；冷藏库占比约25%，主要用于存储生鲜及短保物品；部分冷库根据业务需要设计了恒温区和其他温区，用于存放特定物品。
从冷库使用功能来看，主要分为功能型冷库、市场型冷库、产地型冷库、生产型冷库等，其**能型冷库更具备投资价值。
（1）功能型冷库：占比47%；主要承担存储、分拨、配送和加工等功能；主要分布于全国物流枢纽、主要物流节点和消费地城市；由于其地处枢纽型城市，以及功能齐全，能灵活适应不同仓储租户的要求，更受投资追捧。
（2）市场型冷库：占比13%；服务于农产品交易市场内的商户，为交易市场提供配套存储服务；主要分布于农产品产业聚集城市。
（3）产地型冷库：占比12%；服务于特定品类的上游产地客户，在产地提供“*先一公里”的存储、预冷等服务；主要分布于特色农产品的产地区及周边。
（4）生产型冷库：占比12%；服务于农产品生产及加工企业，为生产及加工企业的原料、成品提供配套存储服务；主要靠近大型农产品生产及加工工厂附近。