2021年全年，我国累计进口肉类近938万吨，较2020年全年下滑5.4%，（2020年全年中国总计进口肉类991万吨，同比增长60.4%）其中进口猪肉总计371万吨，同比减少15.5%。
分析全年肉类进口数据，我们不难发现，2021年月进口量自5月开始便低于去年同期，到6月和9月差值分别达到了15.3万吨和14万吨，到12月，同期差值达到顶峰，为31万吨。上述数据的走向与中国猪肉价格的下跌趋势一致：随着国内猪肉供应充足、价格回落，进口冻肉特别是冻猪肉的价格优势不再，需求回归。
上图中冻猪肉的进口增长率也如过山车一般，在经历了连续两年的快速增长后，进入下跌通道。冻猪肉的快速增长来自于国内非洲猪瘟爆发带来的供应短缺，当关键因素消失，回归才是常态。而当进口增长和价格波动带来的冻肉存储需求减弱时，没有运营能力的港口型冷库空置率提升在所难免。
4、冷链作为基础设施、底层物流资产将受到长期重视： |
2021年6月21日，国内首批基础设施公募REITs迎来上市首秀，其中底层资产为仓储物流资产的两支：盐港REIT、普洛斯REIT。对于仓储物流行业，周期性风险难以避免，但是仓储物流本身又很大程度上是服务民生保障的刚需，所以抗周期性也十分明显，特别是在疫情背景下，写字楼、综合体、酒店等资产都受到较大影响，物流资产优越的抗跌性脱颖而出，得到了众多投资者的认可。
随着我国基础设施REITs试点工作的顺利开展，物流地产已从地产类的另类资产逐渐转变为核心资产，政策上、理论上的市场前景都一路向好。但由于核心城市拿地困难，物流地产开发企业前几年开始在二线城市、热点区域的周边卫星城跑马圈地，在项目开发前期遭遇了土地资源稀缺的问题，建成后期由于仓租率不达预期，开发速度骤降。
而纵观有商流、自有物流量加持的平台电商、快递企业等，这些企业的拿地频率反而提高了。例如京东物流，业务量和税收可观，不仅开发增量可观，在今年1月初，京东对中国物流资产股权的收购也进入了后阶段，这意味着以运营为导向的物流地产时代来临，物流地产“躺着”赚钱的阶段结束了。
冷链，作为物流地产顶端的明珠，收益高于传统高标仓，从目前来看，国内尚未出现真正具有运营能力的冷链物流地产开发企业，（此处会有争议，云冷研究院的观点是运营能力不是简单的仓库托管、库内操作和城市配送，而是具有真正提升冷链供应链效率的仓储和物流服务能力，客户粘性高，而非简单的冷库出租），一些以传统高标仓模式建设冷库、干改冷的企业，简单效仿高标仓的招租式运营，并未真正切准行业用户需求，在社区团购、电商平台等行业收缩、冷库供应量剧增的背景下，部分城市项目空置严重，缺乏持续发展能力。云冷研究院认为，具有运营能力的冷链物流地产企业，在开发强度、冷链租金和较高出租率的支撑下，将破解拿地难、土地价格高的难题，有望在下一轮的竞争中胜出。
5、“预制菜”暴热？长期看好持续中热 |
2020年，云冷研究院认为：随着安井业绩飘红，传统冷冻食品三全的业绩也大幅增长，产业向头部集中的效应进一步提升。在资本市场，去年提出了预制菜概念的创业公司发展极其火热。A股新上市的公司预制菜企业味知香曾连续收获十三个涨停，味知香的市值曾一度破百亿人民币，尽管它的营业收入只有6.22亿/年，但它的净利率却十分不错。到2021年9月6日，“餐饮供应链股”千味央厨（001215.SZ）登陆A股，再一次让预制菜的概念冲上了热搜，大量资本冲进“预制菜”赛道寻找好标。
但是，预制菜并不是什么新鲜产品，在十几年前就有被广泛使用，风靡全国的湘菜馆背后，是湖南数百家为餐饮服务的中央厨房，即预制菜企业，预制菜以往多销往B端，在行业内称之为“酒店菜”。而预制菜的再次火爆则来源于各类餐饮、生鲜零售头部玩家直接售与C端用户的举动。云冷研究院认为：B端厨房工业化来自于降成本和提效率的要求，C端预制菜对生活方式的变革，则是长期、缓慢变化的过程，虽然疫情期间培养的居家做饭习惯有利于促进预制菜崛起，但谈爆发为时尚早，但可预期赛道将长期中热，值得长周期投入。同时，预制菜的产业门槛极低，散、小、乱的局面恐怕会长期存在，品牌的成长也需要漫长的过程，靠资本驱动不一定灵！历史的经验也证明了，在下游需求尚未爆发之际，仅仅依靠资本市场的火热和供给端的爆发，企业极易出现生存困境，去年上半年暴热的新消费赛道到了下半年就进入冰冻状态，就是前车之鉴。瑞幸创始人陆正耀的预制菜项目“舌尖工坊”首家门店已经在北京开业，据称“计划在2022年开店3000家”。
或许只有当潮水褪去，裸泳的人才会浮现出来。
6、被高估的门槛，社区团购步入发展拐点： |
2021年，在社区团购的发展历程中是十分重要的一年，社区团购一下从火热的2020踏入深水区，严监管、淘汰赛、大洗牌等剧烈变化让我们始料未及，但同时也拥有强烈且笃定的感知：社区团购步入了发展拐点。
在社区团购火热的2020年，云冷研究院通过长期的观察、研究认为：作为一种商业模式，社区团购本质是微信作为移动互联网基础设施支撑下社会供应链+物流系统+团长的组合系统，是一种去中心化、重运营的电商模式，正因为去中心化和重运营，滴滴、美团、拼多多等企业才能在短时间内杀入，随着时间的推移，模式不断迭代，社区团购的商业模式会成为类似于商超的模式，门槛并不高，也不可能被某几个巨头所垄断，更多的企业依然有享受社区团购商业模式红利的机会。